Шаг 1: наш.дом.рф — главный реестр
Наш.дом.рф (единая информационная система жилищного строительства) — обязательная точка проверки. Там застройщик обязан публиковать:
- Проектные декларации по каждому объекту
- Разрешения на строительство
- Фотографии хода строительства (обновляются ежемесячно)
- Финансовую отчётность
- Список банков, работающих с застройщиком
- Историю сданных объектов и соблюдения сроков
Что смотреть: совпадает ли адрес и параметры объекта в декларации с тем, что говорит менеджер? Нет ли проблем с разрешением на строительство? Как давно обновлялись фото?
Шаг 2: арбитражные дела
Банкротство застройщика — не внезапное событие. Обычно ему предшествуют месяцы арбитражных споров. Проверяйте на kad.arbitr.ru.
Ищите по ИНН или наименованию юридического лица застройщика (берёте из ДДУ или проектной декларации). Смотрите:
- Дела о банкротстве — красный флаг
- Систематические иски от подрядчиков — тревожный сигнал
- Крупные взыскания — нужно понять природу
- Иски от дольщиков по неустойкам — это нормально для любого крупного застройщика, не критично
Шаг 3: эскроу-счёт и аккредитованный банк
С 2019 года все новые ДДУ работают через эскроу. Ваши деньги должны поступать на эскроу-счёт в банке, а не напрямую застройщику.
Как проверить: в ДДУ должен быть указан банк-эскроу-агент. Убедитесь, что это реальный банк из реестра ЦБ РФ. После подписания ДДУ банк обязан уведомить вас об открытии счёта.
Шаг 4: проектная декларация
Проектная декларация — юридический документ, в котором застройщик указывает всё: от состава учредителей до характеристик каждого корпуса. Она публикуется на наш.дом.рф и должна обновляться при изменениях.
Что проверить в декларации:
- Совпадает ли площадь квартиры с тем, что в договоре
- Дата планового ввода в эксплуатацию
- Количество этажей и корпусов — не больше, чем в разрешении на строительство
- Наличие уставного капитала достаточного размера
Шаг 5: история сданных объектов
Надёжный застройщик сдаёт объекты. Смотрите портфель: сколько домов уже сданы, были ли задержки, какие отзывы от реальных жильцов.
Источники: наш.дом.рф, форумы новостроев (форумхаус, отзывы на ЦИАН и Яндекс.Недвижимости). Ищите не рекламные материалы, а жалобы — если их нет совсем, это подозрительно. Если есть — смотрите на характер и ответы застройщика.
Красные флаги: стоп-сигналы
- Продажа без эскроу-счёта — требуйте объяснений, это нарушение закона для новых объектов
- Дела о банкротстве в арбитражной базе — немедленно консультируйтесь с юристом
- Отсутствие проектной декларации на наш.дом.рф — отказывайтесь от сделки
- Давление на быструю сделку — «акция только сегодня», «другой покупатель смотрит» — манипуляция
- Договор не ДДУ, а предварительный договор или ПДКП — не защищён законом 214-ФЗ
- Разрыв между юрлицом и брендом — продаёт «ООО Ромашка», а бренд — известная компания. Проверяйте конкретное юрлицо.
Частые вопросы
Где проверить застройщика перед покупкой новостройки?
Главный источник — наш.дом.рф. Там проектные декларации, разрешения на строительство, финансовая отчётность. Также проверяйте арбитражные дела на kad.arbitr.ru — ищите по ИНН юрлица застройщика.
Что такое эскроу-счёт и защищает ли он деньги?
Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, где деньги покупателя заморожены до сдачи дома. Застройщик получает их только после регистрации права собственности. При банкротстве застройщика деньги возвращаются (до 10 млн застрахованы АСВ).
Можно ли купить новостройку без эскроу?
С 2019 года все новые ДДУ оформляются через эскроу. Продажа без эскроу — серьёзный красный флаг. Исключение: объекты с высокой степенью готовности, введённые в оборот до 2019 года.