- Малые блоки 100–300 м² — 35–90 млн ₽; доходность 8–14% годовых при правильно выбранной башне
- Якорные арендаторы — финансовый сектор, IT, госструктуры; вакантность стабилизировалась к 2026 году
- Лучшие башни для входа: ОКО, Federation Tower, Imperia — по соотношению цена/арендный поток
- Главный риск: растущее предложение в Сити, паркинг продаётся отдельно — закладывайте 4–10 млн на место
Рынок офисов Сити сегодня
Москва-Сити — около 1,5 млн кв. м офисных площадей класса А. После 2022 года часть международных арендаторов ушла, и вакантность выросла до 15–20% в отдельных башнях. Это создало давление на ставки и цены продажи.
К 2026 году ситуация стабилизировалась: российские компании — финансовый сектор, IT, консалтинг, государственные структуры — активно заняли освободившиеся площади. Вакантность снизилась до 8–12% в зависимости от башни. Спрос восстанавливается, но цены ещё не вернулись к пикам 2021–2022 годов.
Это и есть окно входа для инвестора.
- Вакантность: 8–12% в зависимости от башни
- Ставка аренды класс А: 50 000–90 000 руб./м²/год
- Цены продажи: 350 000–700 000 руб./м²
- Доходность (валовая): 8–14% годовых
- Горизонт стабилизации: 2–3 года
Реальные цены покупки
Малые блоки (100–300 м²): 35–90 млн рублей. Самый популярный формат среди частных инвесторов. Можно купить один кабинет или небольшой блок и сдать одному арендатору.
Средние блоки (300–1 000 м²): 90–300 млн рублей. Здесь уже начинается корпоративный спрос. Более высокая ставка аренды за кв. м, но нужен более сильный арендатор.
Целые этажи (1 000–3 000 м²): 300 млн — 1 млрд рублей. Это уже профессиональный инвестиционный рынок. Арендаторы — крупные компании и государственные структуры.
Цены по башням отличаются: IQ-квартал и Federation Tower — дороже и престижнее. Город Столиц, Меркурий — немного дешевле. Башня ОКО — высокое качество при умеренной цене относительно соседей.
Кто арендует и почём
Типичный арендатор офиса в Сити в 2026 году — российский банк или финансовая компания, крупная IT-фирма, консалтинг, государственная корпорация. Международных арендаторов почти не осталось.
Ставки аренды: 4 000–7 500 руб./м²/мес для блоков 100–500 м². Для крупных блоков — с дисконтом 10–20% за объём, но с более длинными договорами (5–7 лет).
Сервисные офисы (коворкинги) в Сити — отдельный сегмент. Space 1, WeWork (теперь под другим именем), Business Club. Они арендуют крупные площади по оптовой цене и сдают малыми блоками по 1,5–3х от своей ставки. Покупать под коворкинг — вариант, если нашли надёжного оператора.
Реальная доходность
Считаю честно, без маркетинга.
Блок 200 м² в башне IQ-квартал. Цена покупки — 80 млн рублей. Аренда — 5 500 руб./м²/мес = 1 100 000 руб./мес = 13 200 000 руб./год.
Из этого вычитаем: налог на имущество ~800 тыс./год, управление (если через УК) ~660 тыс./год, текущий ремонт и простой ~400 тыс./год.
Чистый доход: ~11 340 000 руб./год. Доходность: 14,2% годовых. Хороший результат — при условии, что арендатор платит и не съезжает.
Лучшие башни для покупки в 2026
IQ-квартал: высокая заполняемость, государственные арендаторы (Минэкономразвития, ВЭБ), стабильный долгосрочный спрос. Цена выше рынка, но риск ниже.
Башня ОКО (Северная): хорошее соотношение цены и качества. Заполняемость высокая, арендаторы — финансовый сектор. Ликвидность на вторичке приемлемая.
Город Столиц: немного постарше, но цена ниже. Хорошо для инвестора с ограниченным бюджетом — можно войти от 30–40 млн за небольшой блок.
Federation Tower: самый статусный адрес Сити. Арендаторы — топ. Цена высокая. Для инвестора с горизонтом 7+ лет.
Меркурий: старейшая башня в кластере, показатели хуже. Цена ниже рынка, но и ставки аренды скромнее. Подходит для очень консервативного инвестора.
Подводные камни
1. НДС при аренде. Офисная аренда облагается НДС 20%. Если вы как физлицо или ИП на УСН сдаёте в аренду крупной компании, могут возникнуть сложности — компании хотят входящий НДС. Этот вопрос нужно решать до покупки.
2. Высокие эксплуатационные расходы. В Сити эксплуатация дорогая — кондиционирование, охрана, клининг. Часть расходов перекладывается на арендатора, часть нет. Читайте договор управления с башней.
3. Конкуренция с большими арендодателями. Мелкий инвестор с блоком 200 м² конкурирует за арендатора с теми, кто предлагает 2 000 м² под ключ. Крупные арендаторы предпочитают единого арендодателя.
4. Сложность выхода. Продать офисный блок дольше, чем продать квартиру. Рассчитывайте на 4–8 месяцев экспозиции при рыночной цене.
Альтернативы офисам Сити
Если порог входа в Сити высокий или хотите другую логику — есть альтернативы.
Офисные центры класса B в Москве. Полежаевская, Павелецкая, Белорусская. Цены в 2–3 раза ниже, доходность сопоставимая, ликвидность ниже. Хороший вариант для бюджета 20–50 млн.
Стрит-ритейл. Выше доходность, более простые арендаторы, ниже порог. Но нужна работа с локацией.
Апартаменты в Сити для аренды. Меньше бюрократии, понятнее арендатор, ниже порог. Доходность 4–6%, но меньше рисков простоя.
Итог
Офисы в Москва-Сити — рабочий инвестиционный инструмент для капитала от 40–50 млн рублей. Доходность 8–14% при правильном выборе объекта и арендатора. Это не пассивный доход — нужно управлять активом. Но альтернатив с такой доходностью в твёрдых активах немного.
Если рассматриваете покупку — важно правильно структурировать сделку с точки зрения налогов. Обращайтесь, разберём вашу ситуацию.